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[城事] 38+2!西安TOD站點大數據發布,軌道上的城市

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發表于 2022-6-6 10:48:47 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
隨著交通工具和通勤方式的多元化,人們對空間距離慢慢模糊,而時間概念已成為衡量尺度遠近的工具,比如城市間的距離用高鐵幾小時來指代,城市內的距離,則用地鐵通行時長來描述。

尤其在當前軌道交通編制和申報門檻不斷調整的背景下,一座城市的地鐵建設及開發程度,也是其經濟發展水平的體現。

截止2022年5月,西安共開通地鐵線路8條,運行里程259km,全國排名第12(2021年總客運量全國第七)。而從全國各地已開通和已獲批的總里程看,2025年西安將以422km位居全國已獲批地鐵線路里程第11位。

西安發展-悅西安-38+2!西安TOD站點大數據發布,軌道上的城市-榮耀西安論壇-(1)

那么,對西安來說,至關重要的TOD開發情況又如何呢?仲量聯行聯合悅西安,將以大數據可視化的形式,進行全方位解讀。

地鐵和城市的化學反應

TOD開發,能為城市發展貢獻多樣化的物業載體,促進多元功能的融合與土地高強度的開發利用,是驅動城市高效率綜合開發的引擎,也是交通效能轉化為城市動能的反應催化劑。

并且,地鐵站點的覆蓋率及站點周邊的開發情況,可反映出城市公共交通價值是否被有效利用,所以對當前西安TOD站點現狀的分析,也需從地鐵開始。

比如,換乘站點往往因為客流更大而具有更強的可塑性,預計在2025年地鐵3期建設完成后,西安地鐵站總數將達到249個,通車后城市內換乘點將達到37個。其中在建的8號環線將會有18個換乘站,對全市的換乘貢獻率高達48%,其釋放的效能將進一步重塑西安城市發展格局。

西安發展-悅西安-38+2!西安TOD站點大數據發布,軌道上的城市-榮耀西安論壇-(2)
西安地鐵2025年運營線路圖

另外,2號、4號、14號三線已在西安北站完成交匯,而城東的紡織城則具備1號、6號、9號三線接駁,二者均有效提高了跨城出行的便利程度。

其次,地鐵站點的覆蓋,能從公共交通角度反映出城市高價值區域的分布,因為地鐵站點周邊屬于隱形的“潛藏”價值區域,借助TOD開發,可實現“站點”向“站城”的轉換。據公開數據測算,至2025年,西安全市地鐵500米覆蓋率為12.2%,即地鐵站點有效賦能區域僅占西安建設用地總面積的1/8左右。

西安發展-悅西安-38+2!西安TOD站點大數據發布,軌道上的城市-榮耀西安論壇-(3)

這一數據,一方面顯示了西安地鐵建設滯后于城市發展的現狀,另一方面也反映出西安地鐵對城市功能的支持與引導,正處于快速發展階段。

TOD站點的覆蓋區域,往往是城市中最需要高效開發利用的空間,也最能提升經濟效率,從全球城市發展的宏觀視角看,站點覆蓋率在一定程度上反映區域經濟效率,二者應呈正相關性,而西安市各區地鐵站點目前覆蓋率與經濟效率的相關性情況,在下圖中一目了然。

西安發展-悅西安-38+2!西安TOD站點大數據發布,軌道上的城市-榮耀西安論壇-(4)

38+2+X:西安TOD站點仍需進擊

從目前來看,西安是否有成型或者將要成型的TOD站點呢?我們不妨對符合TOD開發的站點進行范圍確定。

結合國內外城市TOD開發經驗,西安地鐵站點周邊300米半徑范圍,應該為TOD開發的核心區域。從理論上來說,這片區域內應聚集高濃度的商業、辦公、文化、娛樂等城市功能,從而實現TOD對城市價值的兌現。

西安發展-悅西安-38+2!西安TOD站點大數據發布,軌道上的城市-榮耀西安論壇-(5)

若根據站點周邊運營型業態情況,來進行價值屬性的分類,可以得到商圈屬性、商務屬性、產業屬性、文體屬性四種站點。在西安的249個地鐵站點中,具備TOD開發屬性的地鐵站點共有38個,占總站點數的15.3%,其中包含一般站點21個,換乘站點17個。

而基于價值屬性,進一步對這些TOD站點進行分類,還能發現不少特點。

西安發展-悅西安-38+2!西安TOD站點大數據發布,軌道上的城市-榮耀西安論壇-(6)
數據統計:仲量聯行

一是從城市的空間分布上,城墻內實現TOD開發價值的地鐵站點1個(鐘樓站),而二環內實現TOD開發價值的地鐵站點共計9個,并且以商業屬性、文旅屬性為主,暫無商務屬性站點。

二是從TOD開發價值的復合程度上,目前38個實現TOD開發的地鐵站點中具備復合化屬性的站點共計7個,分別是:鐘樓站(蓮湖區)、余家寨站(未央區)、行政中心站(經開區)、黃渠頭站(曲江新區)、木塔寺站(高新區)、丈八一路站(高新區)、省體育館站(高新區)。

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西安具備TOD開發價值地鐵站點分布

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如果說西安完成開發的TOD站點分布還算均勻,那為何實現開發價值的站點占比如此低呢?統籌來看,西安地鐵建設速度相對較慢,雖然目前已滿足居民基本的出行需求,但大量站點的開發后置,導致站點建設與周邊功能不協同,未能釋放出TOD站點帶動片區發展的潛力。

不過,除了這38個站點外,還有兩個站點也值得期待,即:電視塔旁的會展中心站(未來或更名)、奧體中心的雙寨站。

根據2020年8月的《西安文化商務區控制性詳細規劃》公示,我們從土地利用、空間結構、功能布局等方面描摹會展中心站。從科技文創片區的發展前景出發,會展中心站所在區域作為西安文化CBD的門戶,已建成運營萊安中心、萬象天地等項目。

而站點周邊,占地約138畝、建筑面積近60萬㎡,包含4棟超高層的華潤置地國際文化商業中心。正在建設中,未來將形成一個集高端住宅、高端商業、高端商務、高端酒店為代表的城市封面,也將是西安TOD模式的典范。

西安發展-悅西安-38+2!西安TOD站點大數據發布,軌道上的城市-榮耀西安論壇-(9)
從隋唐天壇眺望電視塔

西安發展-悅西安-38+2!西安TOD站點大數據發布,軌道上的城市-榮耀西安論壇-(10)
華潤置地國際文化商業中心效果圖

我們再看看雙寨站。

“三軸定長安”的時代,奧體中心片區已是“東軸線”樞紐,一系列規劃重塑、功能重組和產業重置之下,國際港務區將演變成為城市東北部的中心。

作為3號線與14號線的天地換乘站點,雙寨是奧體中心片區的活力源泉和流量端口,招商局絲路中心、綠地絲路全球貿易港、中國五礦金融貿易中心、華潤湃中心、水晶匯溪廣場、綠城全運村等多個地標。

奧體外圍是全市唯一的地鐵TOD建筑群,雙寨站點周邊無論在立體交通接駁設計、商業功能承接,還是地上公寓及寫字樓的配套,都力爭將雙地鐵功能性完整發揮,實現“商業、文化+”的多重復合效果。

同時,在結合西安市目前的空間發展、功能重塑、城市更新、控規編制等因素后,我們看到未來將會有更多的站點,陸續兌現其TOD開發價值。

西安發展-悅西安-38+2!西安TOD站點大數據發布,軌道上的城市-榮耀西安論壇-(11)

西安未來的TOD開發走向何方?

不難看出,目前西安的部分站點周邊,土地被重新開發利用的趨勢已非常明顯。

站點帶動片區開發、重塑市場價值的TOD效應已逐漸開啟,而西安也將從“大建設”向“大建設+大開發”的模式轉變,助力西安迎來“TOD時代”。

同時,《國家綜合立體交通網規劃綱要》中指出:要推動樞紐一體化建設,按照站城一體、產城融合、開放共享原則,做好發展空間預留、用地功能管控、開發時序協調,這也為TOD的發展指明了方向。

西安發展-悅西安-38+2!西安TOD站點大數據發布,軌道上的城市-榮耀西安論壇-(12)

從城市層面看,這就需要處理好交通樞紐與城市產業發展之間的關系,而聚焦到片區上,則要充分利用站點TOD開發為片區發展賦能,提前規避不利因素,仲量聯行與悅君認為,應在更多的方面進行積極探索和嘗試:

其一是TOD和城市更新融合,實現動力更迭。中心城區內城市更新應該優先考慮TOD項目,借勢TOD驅動高質量城市更新,帶動站點周邊土地高強度開發和復合利用,促進人口和產業集聚,實現公共利益和城市發展雙贏。

其二是TOD和多元功能結合,促進站城一體。在具體開發建設中,實施TOD站城一體化建設,打造軌道交通產業鏈。將多樣化的城市功能集中布置在站點周邊,形成人氣集聚、出行高效、方便快捷的城市生活,讓市民真正實現自由工作、自由生活。

其三是TOD和ESG理念諧合,助力低碳發展。TOD是助力城市低碳發展轉型的重要抓手,在實踐中應積極融入綠色可持續發展理念,通過TOD開發打造復合緊湊的城市空間,實現高效可靠的公交出行和多元便利的生活服務深度融合,引導市民出行方式的結構化轉變,同時TOD開發捕捉軌道建設帶來的外部經濟效益,也將反哺軌道交通運營維護。

總體來說,目前已規劃建設的地鐵周邊仍然存在一定的開發空間,在大力推進城市更新的政策優勢疊加下,在城市未來的發展建設中,西安依舊需要充分利用TOD驅動片區實現綜合性、復合化、高效率的發展,將流量價值轉變城市的可持續經濟價值,利用TOD重塑西安的城市經濟格局。


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地鐵站點商務+辦公,為比較成功的開發屬性?蓞⒖忌虾V猩焦珗@站,西安需加大努力了
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郭杜站和航天城站是不是也是TOD
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雙寨站非常符合TOD特點
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上林路未來可期啊
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發表于 2022-6-6 15:06:36 | 只看該作者
難道這就是萬達360一拖再拖又拖的原因?
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誰了解3號線吉祥村站MOMOPARK的經營情況?
這應該是西安地鐵第一個搞TOD的…
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好!依托地鐵站點大搞商業,這是一個發展經濟的好辦法!
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